Qué es una zona tensionada y cómo saber si tu municipio lo es

Una zona de mercado residencial tensionado es un municipio o ámbito que la administración declara formalmente cuando el esfuerzo de acceso a la vivienda en alquiler es excesivo: cuando la renta media supera el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona, o cuando los precios han subido más de 3 puntos por encima del IPC durante los últimos cinco años. No es una etiqueta periodística: es una declaración oficial con publicación en el boletín correspondiente y vigencia de tres años prorrogables.

Cómo saber si tu municipio lo es. El directorio lo marca con una etiqueta roja en cada ficha: en Cataluña hay dos zonas declaradas (ZMRT 1, de marzo de 2024 con 140 municipios, y ZMRT 2, de julio de 2024, con 131 más). También puedes consultarlo en la tabla de áreas de referencia que publica el Departament de Territori i Habitatge. En el resto del Estado, cada comunidad autónoma debe publicar sus declaraciones en su boletín oficial.

Qué cambia si tu municipio es zona tensionada. Tres cosas. Primero: todo contrato nuevo debe informar por escrito de la renta de los últimos cinco años de aquella misma vivienda y del valor de índice de referencia que le correspondería. Segundo: si el propietario es un gran tenedor (más de 10 viviendas, o 5 en Cataluña), el precio del nuevo contrato no puede superar el límite máximo del índice oficial de referencia. Tercero: en contratos nuevos, la fianza más las garantías adicionales no pueden pasar de una mensualidad más dos.

Qué NO cambia. Si tu contrato está vigente y el propietario es un particular con pocos pisos, el techo del índice no se aplica: el propietario puede pedir el precio de mercado en el siguiente contrato, y el índice de referencia solo sirve como orientación negociadora. Por eso muchos inquilinos de zonas tensionadas no notan ninguna diferencia: la protección más fuerte es para contratos nuevos de grandes tenedores.

La lista completa de municipios tensionados, con sus datos de renta real de firma, la tienes en la portada del directorio: filtra por "solo zona tensionada" y compara.