Precio real de firma frente a precio de anuncio: por qué difieren un 31%

Cuando abres Idealista y ves 15 €/m² de media en España, estás mirando el precio que se pide, no el que se paga. La diferencia no es pequeña: un informe del Ministerio de Vivienda que se filtró en 2024 comparaba los precios de los portales con los de su sistema estatal de referencia, basado en las declaraciones de la renta, y encontraba que los portales sobreestimaban el mercado en torno a un 31%.

¿Por qué pasa? Los anuncios que más tiempo están publicados suelen ser los más caros, los que no encuentran inquilino. Y las bajadas de precio casi nunca se publican como tales: el anuncio se retira y se vuelve a publicar más barato, o simplemente desaparece cuando el piso se alquila rápido, a menudo por debajo del precio pedido.

Los datos de este directorio vienen del otro lado: cada fianza depositada en el Incasòl corresponde a un contrato firmado, con la renta real que pagarán los inquilinos. Es un recuento censal (no una encuesta) con serie desde 2007. Cuando quieras saber qué se paga de verdad en un municipio, mira el precio de firma; cuando quieras negociar, mira también el precio de anuncio: la diferencia es tu margen.