Cuánto puede subir el alquiler en 2026: IRAV, IPC y límites explicados

Es la pregunta que más se repite cada enero, cuando los propietarios empiezan a notificar las actualizaciones anuales de renta. La respuesta depende de una sola cosa: la fecha en la que firmaste el contrato.

Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023. Se aplica lo que pactaras: normalmente el IPC, de manera que la renta puede subir lo que haya subido la inflación. Un contrato de 2021 con cláusula IPC ha podido acumular más de un 20% de subida en cuatro años sin que nada lo impida.

Contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. El tope es el IRAV, el índice de referencia de arrendamientos que publica el INE cada mes. Está calculado para quedarse por debajo del IPC: su fórmula pondera inflación subyacente e interbancaria, y en la práctica las subidas que permite son la mitad o menos de las del IPC. Por ejemplo, mientras el IPC avanzaba por el 3%, el IRAV ofrecía valores entre el 1% y el 2,2%.

Cómo se calcula la subida. Toma la renta actual, aplícale el porcentaje IRAV del mes que toque (el del mes anterior a la notificación, según la ley) y ya lo tienes: si pagas 900 € y el índice es del 2,1%, la nueva renta es de 918,90 €. El propietario debe notificarlo por escrito con el porcentaje concreto, y la subida solo es exigible a partir del mes siguiente a la notificación. Si no te lo notifica, no te pueden reclamar nada retroactivo.

En zona tensionada hay un extra. Si el propietario ha hecho obras que mejoran la eficiencia energética de la vivienda, puede añadir hasta un 10% más, siempre que lo justifique. Y en ningún caso la fianza se puede actualizar hasta que pasen los 5 (o 7) años de contrato.

Puedes comprobar el valor IRAV de cada mes en la web del INE, y ver cómo ha evolucionado la renta media de tu municipio en la ficha correspondiente de este directorio.